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申請條件

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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  曾經名聲顯赫的中關村科貿由於業主眾多,面臨電商挑戰時又難以轉型的困境。未來體驗式消費已成為商業地產和商業經營的命脈,而這對商業物業的經營能力要求更高。

  龍飛

  在瘋狂的泡沫面前,為何地產商依然趨之若鶩?

 明知山有虎

  現在商業地產風險極大,"以購物中心為例,呈現明顯的1/2現象。"中購聯購物中心發展委員會首席專傢、身兼亞洲購物中心協會中國委員會副理事長的禹來向《中國經營報(博客,微博)》記者表示,所謂1/2現象,指的是大型購物中心中有1/2開不瞭工,開工的有1/2開不瞭業,開業的有1/2難以盈利。"換句話說,中國購物中心成功率大概就八分之一。"禹來認為。

  既然商業地產成功率如此之低,為何各大小開發商依然前赴後繼?萬科總裁鬱亮曾表示,之所以再回到商業地產的行列,是因為土地出讓的結構所致。"市場幾乎沒有純住宅的土地出讓,各城市出讓的土地都附帶有商用物業。"鬱亮表示。

  2013年初夏,又一傢房地產商宣佈增加商業項目投入,希望"未來商業占比能在40%以上。"奧園集團副總裁王曙煜言道。

  2013年以來,宣佈升級商業戰略的遠不止奧園一傢,保利地產已悄然將商業公司提升為一級子公司,保利計劃在未來十年內,將商業投資的比例提升到30%以上。無獨有偶,龍湖集團也宣佈"增持商業"成為該公司核心戰略之一,預計在15年內將商業利潤占比從不到5%提升到30%。

  數據顯示從2012年四季度至今,北京就有32個商業地產項目入市,從地鐵西紅門站到天宮院站,10站路就分佈瞭近20個商業項目,總體量超過95萬平方米。一線城市如此,二三線城市就更瘋狂,珠海、海口、銀川、西寧4個三線城市商業建築面積增幅,2013年將高達83.9%。

  在業內人士看來,商用物業對地產商而言更多的是挑戰,面臨著巨大的資金投入和變現困難兩大難題。有人曾計算過現在國內商業投資情況,如果資本不分開運作,商業投資占比每增加10%,可降低資本收益率1%~1.5%,影響市值7%~10%,對股價影響約為5%~12%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-15/08152251698.shtml

內容來自sina新聞

  與開發商信心十足相悖,市場上商業物業泡沫暗湧,據統計2012年,中國共有3100傢購物中心房屋民間2胎任何問題免費諮詢,而業內預計,在2013年還要有400傢類似的商業地產購物中心誕生,未來中國商業地產的增長速度基本是倍數增長。

  在如今地價飆升的年代,土地出讓金、各種稅費將開發商的盈利空間一再壓縮。例如萬科2012年凈利潤為125億元,但各種稅負就達到211億元。更甚者是土地市場競爭激烈,土地儲備的補充成本越來越高,住宅項目賣一個少一個,回報穩定且持續的商用物業無疑有著巨大的吸引力。"如果開發商自持的商業收入,可以占總營收的40%,這傢房企就會有很強的風險抵禦能力,基本不會倒閉。"禹來對記者分析。

雲林褒忠農地貸款房地產盈利者隻占八分之一 風險極大

 散售與自持

  事實上,經過這些年的超常規發展,中國商業地產已吹起瞭一個極大的泡沫,大量的商業物業無法開工、無法開業,盈利的商業地產僅占到1/8。

  "2009年我們主動進入商業地產,也是出於市場以及政策環境的考慮。"奧園集團執行總裁楊忠告訴記者,一方面是政策面在住宅上的諸多限制,另一方面中央政策引導的方向是希望能加大消費力度以保經濟增長,"而發展商用物業是拉動消費一個最直接的途徑"。

  更為重要的是,如果商用物業成功經營,那就是一個會生金蛋的雞。公開資料顯示,廣州天河購物中心2012年租金收入達到7.88億港元,而且增長速度飛快。"2006年我離開天河城時,其租金收入不過2億多。"禹來表示,6年內收入翻瞭3倍多。

  而且從近年的開工面積看,商業地產的增加量依舊驚人。國傢統計局的數據顯示,從2010年開始,商業地產連續兩年內投資增幅都在30%以上,2012年略有放緩,但增長依然達到25%。

  但理性是豐滿的,現實是骨感的。雖然包括一眾開發商都表示要增加商用物業的自持比重,但現實更多是采用散售的方式推進。"我們所說的占比40%,是指商用物業的銷售額占總體營收的40%,並非指自持物業的租金收入。"王曙煜解析道,現階段奧園商業的理念依然是"商業自持為輔、銷售為主,但更關註支持銷售商業後續經營"。

  雖然中國香港、新加坡的資本市場有reits等商業基金退出機制,但設立商業物業基金的條件非常多,前提是回報率要在7%以上,並且要拿出90%的收益分紅。這對許多開發商而言就是可望而不可及,資料顯示,SOHO中國2012年投資物業達到383億元人民幣,但僅僅創造瞭1.48億元租金收入,粗略計算租售比不到0.3%。"短期內,商業地產依然是一個散賣的時代。"高和資本董事長蘇鑫表示。

  散賣與經營

  盡管如此,楊忠還是表示奧園未來自持的商業面積會占總體30%~40%左右。據瞭解,該集團旗下已開業的奧園廣場就有近8萬平方米的自持物業,占總共25萬平方米商場的1/3。

  過度分割的商業物業帶來的弊病早有案例,早期一些散賣的商用物業由於無法提升物業價值,已面臨被淘汰的厄運。"都說商業地產是個資金密集型行業,實際上,它也是一個技術密集型行業。"禹來認為,現在的商業項目面臨各種挑戰,其中電商的迅猛發展蠶食許多傳統商業的市場。

  商業地產怪現狀:明知有泡沫 偏向沫中行

  "經過研究,我們將旗下奧園廣場的零售比例下降到40%以內。"王曙煜在介紹旗下商場時如是道,傳統的購物中心零售比例通常在60%以上,但王曙煜認為在新消費環境下,這種傳統模式對消費者吸引力不足,因此主動加大休閑、社交、娛樂、餐飲、教育、培訓等功能,相對削弱零售比例。

  與此同時奧園成立瞭一個名為奧商會的會員俱樂部,將商傢的要求前置到物業設計階段。而奧園商鋪的小業主,也可以面向這一會員俱樂部招租。"俱樂部現有會員200傢,年內將達到1000傢。"王曙煜表示。

  向來以高速周轉為模板的萬科,也悄然在2013年成立瞭商用地產管理部,由集團執行副總裁毛大慶分管,與此同時萬科各一線公司則紛紛成立商業地產管理中心。
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